卓越商企今起招股：腾讯、京东认购

商务物业月均收费17．6元，约为行业平均收费的2．5倍。

本文为IPO早知道原创作者｜C叔

据IPO早知道消息，卓越商企服务集团有限公司（06989．HK，以下简称“卓越商企”）将于今日（10月7日）进行香港公开发售，海通国际和招银国际担任联席保荐人。

本次卓越商企计划全球发行3亿股，其中90％用作国际发售，余下3000万股将作香港发售，具体分配仍视认购情况而定。按照9．30港元至10．68港元的发行区间计算，卓越商企募资总额最高或至32．04亿港元。

卓越商企此次招股持续6天，将于10月12日结束，并将于10月19日正式挂牌。

为配合国际配售，卓越商企引入Tencent Mobility Limited、Gorgeous TulipsLimited、南方基金等9名基石投资者，合计认购金额为1．5亿美元，占发行规模的36．3％－41．7％；而Tencent Mobility Limited、Gorgeous TulipsLimited分别为腾讯、京东旗下全资附属公司，认购金额分别为4500万美元及2000万美元。

（资料来源：全球发售新闻发布会）

卓越商企表示，募资所得款净额将有约70％用于业务扩张（包括战略性收购及投资）、约10％用于投资现金的信息技术系统、约5％用于在管物业的设施升级、约5％用于吸引及培养人才及约10％用作一般公司用途。

商务物业领军者

成立于1999年，卓越商企专注于提供商务物业管理服务，透过向不同商务物业提供广泛的服务。以2006年接管深圳卓越大厦为起点，卓越商企历经20余年的发展已成为中国商务物业管理的行业领导者，尤其是高端商务物业管理的行业领导者。

截至2020年5月31日，卓越商企在34个城市拥有331个在管项目，总面积为2581．6万平方米。其中，商务物业面积为1377．2万平方米，较2019年末增加618万平方米，占总面积的比重为53．4％；从收入贡献来看，2020年前5月商务物业贡献卓越商企物业管理服务收入的73．2％。

卓越商企在管面积分布（资料来源：招股书）

根据弗若斯特沙利文报告，按向商务物业提供基本物业管理服务所得收益计，2019年卓越商企在中国商务物业管理服务提供商中排名第四，在大湾区商务物业管理服务提供商中排名第二；而按向高端商务物业提供基本物业管理服务所得收益计，2019年卓越商企在中国商务物业管理服务提供商中排名第三，在大湾区商务物业管理服务提供商中排名第一。

相对住宅物业，商务物业更强调对设施设备使用寿命的延长，这就考验物业服务供应商的综合运营能力。卓越商企在管商务物业类型包括写字楼、商务综合体、企业大楼和办公与研发园区多元业态，并与HBAT等众多头部企业建立合作关系。

如今，商务物业服务高端化、头部化趋势凸显。其一，随着一线及新一线城市不断发展、商务综合体和城市产业集群不断增长，高端商务物业服务能够显著提升资产价值和租金水平；其二，存量商务物业市场集中度很低，行业领先企业有更多机会获得更多优质商务物业项目。

（资料来源：全球发售新闻发布会）

上述特征无疑带给卓越商企莫大的机遇。招股书披露，卓越商企大部分在管物业位于中国一线及新一线城市，仅是大湾区就拥有111个项目，涉及在管面积1170万平方米；而以平均物业管理费衡量，卓越商企的商务物业及高端商务物业分别为17．6元／平方米／月及18．8元／平方米／月，显著高于中国商务市场的5．1元／平方米／月及大湾区商务平均的7．5元／平方米／月。

不止于物业

得益于商务物业的品牌优势，卓越商企的财务业绩亦是相当亮丽。2017－2019年卓越商企收益由9．47亿元增至18．36亿元，复合年增长率约为39．2％；而2020年前5月其实现收益9．42亿元，相较去年同期增加58．7％。

卓越商企利润表（资料来源：招股书）

而从收入结构来看，卓越商企的基础物业管理服务贡献率有所下降，而增值服务贡献率整体增加。具体而言，其增值服务收入从2017年的8862．6万元增至2019年的2．04亿元，增幅近130％，收入贡献率则从9．4％增加1．7％至11．1％。

事实上，卓越物业在传统的基本物业管理服务之外，开发出范围广泛的增值服务以满足客户需要，致力于延长客户物业的使用年限及使其价值最大化。

卓越商企为在管物业提供贯穿全生命周期的物业管理服务，通过延长物业及附属设施使用年限，以及减少设施使用年限内的运行费用支出，旨在提高可持续性并维持高水平的出租率和租金溢价，以此提升客户盈利能力；同时，卓越商企亦提供全链条各种资产服务，包括前期物业顾问咨询服务、二手物业资产租售代理服务及空间运营服务，以实现客户物业的价值最大化及使公司的收入来源多样化。

（资料来源：全球发售新闻发布会）

而定制化综合服务是卓越商企的一大特色，这也为其赢得更多优质客户资源。如对特别强调信息安全的互联网公司及高科技公司，卓越商企负责保障其敏感性及机密数据免遭未授权接洽及处理紧急事件；其亦提供高管服务、企业管理及雇员福利等定制化服务。

卓越商企表示，由于服务许多优秀客户以及标杆项目，这将为其带来马太效应，由此奠定未来的竞争优势。特别是针对大客户，因为更了解其的需求、业务及期望价值，可以为大客户提供更定制化的方案。据悉，卓越商企分别自2010年及2014年，为一家中国领先跨国互联网公司及领先高科技公司提供该类服务。

凭借全方位的优质服务，卓越商企获得客户高度评价。赛惟咨询资料显示，卓越商企在管的10栋写字楼及商务综合体468名用户中，约99％对公司的物业管理服务表示满意，较中国行业平均水平约95％高出4个百分点。

为了更好地服务客户，卓越商企亦通过在战略目标区域的收并购方式快速扩展业务规模和进行区域布局。如在2019年，卓越商企成功收购武汉雨阳、浙江港湾及武汉环贸，截至2020年5月31日获得在管面积约390万平方米，当中包括武汉环贸中心、学校、博物馆、医院和政府设施等。

科技赋能

当下数字化转型在各行各业轮番上演，迈向智能化俨然成为物管行业一大趋势。在卓越商企看来，互联网下半场要通过业务引领技术，未来一定是标准化、流程化、管理逻辑线上化。其早已将新技术应用于服，通过建立“E＋智慧双平台”，以技术作为后盾提升物业运营管理效率及品质。

“E＋智慧双平台”包括FM智慧管理信息平台和「O＋」平台，前者连接维护的设施、技术人员及公司管理团队，整合了公司所管理的设备的维保计划，并实时追踪计划的执行情况；后者对接企业（B端客户）及企业高净值员工（C端客户），通过对客户需求的精准把握，严选整合外部资源，进行线上线下联动运营，以此带来增值收益、提高客户的满意度和粘性。

对比2019年12月与2018年12月数据，FM智慧管理信息平台大幅提高设备维护效率，技术人员能够在规定时限内响应设备维修及维护请求比率由65．8％提升至82．8％，公司每月可处理的维修工作平均数量由274个增至481个，每月可完成工作率提升12．7个百分点至81．8％。而截至2020年5月31日，「O＋」平台注册用户约90万人，其中2020年5月的月活跃用户约14万人。

卓越商企表示，企业服务拥有非常好的增值空间，特别是商企项目里面高净值客户居多，这回产生从B端的需求延伸到C端的需求；另外智能化也将为其财务、采购及项目运营等内控提供支持，进而助力其规模化的发展。（后台回复“招股书”获取2020年热门IPO公司招股书）

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