上半年北京土市情报汇总：成交20亿，小米、顺丰、京东先后摘地

撰文 ｜ 优秀

来源 ｜ 选址960

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时隔五年北京土地市场再挂物流地块，菜鸟、京东、顺丰竞相拿地；仅半年时间，北京工业物流用地出让面积及成交总额已与2020年全年数据基本持平。

北京市规划和自然资源委员会官网数据，选址960统计，上半年北京共出让12宗工业用地、4宗物流用地，成交额合计超过20亿元，出让面积累计达130．8公顷，其成交体量和成交金额与去年全年相当。作为供应大年，2020年全年成交额19．31亿元，出让面积133．7公顷。

2021年上半年北京工业物流用地供应续写火热篇章，成交额创新高。

除供应颇丰之外，两大趋势引人注意：

1、阔别5年，物流用地回归北京土地市场。今年北京首次单独列出「物流用地」这一土地类别，此前物流用地一直归为工矿仓储用地之中。北京土地市场已有5年未挂牌物流用地，上一次物流用地成交还是在2015年。物流用地的回归，意味着北京物流用地进入规划升级、集约高效的发展阶段。

2、明星项目「拿地即开工」。上半年摘地项目中，顺丰华北智慧物流总部基地、小米智能工厂二期实现「拿地即开工」，落地快速。

工业用地：出让76公顷，成交额12亿

上半年北京共出让12宗工业用地，成交金额11．9亿元，出让面积达76公顷。

从区域看，上半年北京工业用地来自昌平、通州、大兴、密云和北京经济技术开发区（亦庄新城）5个区域，京南地区一如既往，是工业土地主要来源地。北京经济技术开发区以7宗土地，位列供应区域榜首；其次为通州，2宗土地；昌平、大兴、密云各有1宗土地成交。

亦庄新城主推「先租后让，达产出让」的新型供地方式，上半年7宗成交土地中6宗为「先租后让，达产出让」地块，摘地企业包括经开区当地的瞪羚企业，以及来自海淀的科技企业、朝阳的上市公司。

所谓「先租后让，达产出让」，企业摘地后先以承租的方式使用5年，若在租赁期内完成约定的总投资、固定投资强度以及年产值、年纳税额的指标后，土地再予以出让，承租年限与出让年限之和不超过20年。

这样的弹性供地方式极大鼓舞了科技企业的摘地信心。

从出让年限看，在2020年几乎绝迹的「50年工业用地」再出江湖。12宗成交土地中出现2宗50年工业用地，其一为北京集电控股有限公司在北京经济技术开发区投建12英寸存储器生产线项目；其二为小米在昌平摘地建设年产能1000万台手机的智能工厂项目。似乎在暗示高质量项目拥有50年工业用地的谈判空间。其余地块除1宗未标注出让年限外，皆为20年工业用地。

上半年，北京工业用地楼面价低谷出现在密云565元／㎡，次低谷区由北京经济技术开发区，范围从571元／㎡至1080元／㎡不等。楼面价峰值惊现通州，上半年唯一一宗M4工业研发用地，楼面价1955元／㎡。

物流用地：时隔5年再回归

上半年北京土地市场挂牌并成交4宗稀缺的物流用地，成交额共计8．3亿元，总出让面积达54．7公顷。

据了解，4宗物流用地分别来自平谷马坊物流园、密云经济开发区和大兴国际机场临空经济区，分别被菜鸟网络、京东、顺丰等物流行业翘楚收入囊中。从出让年限看，50年、20年物流用地兼而有之。

物流用地在北京市场有多稀缺？今年，北京首次单独列出「物流用地」这一土地类别，以往将其划归为工矿仓储用地之列。选址960检索北京市规划和自然资源委员会官网发现，上一次物流用地成交于2015年12月24日。时隔5年，北京土地市场再次出现物流用地。

按照北京市2021年度建设用地供应计划，今年物流用地预计供应60公顷，其中大兴28公顷，平谷22公顷，密云10公顷。上半年物流用地累计出让54．7公顷，除大兴外，平谷、密云皆超额完成供地计划。下半年，北京市场物流用地放量将少之又少。

▲北京2021年度建设用地供应计划（部分截图）

未来北京市场会不会继续挂牌物流用地？

根据北京市规划和自然资源委员会官网在2020年12月发布的《北京物流专项规划》指出，到2035年北京物流节点规划用地规模控制在40平方公里左右，与现状49平方公里相比，总用地有所减少。
物流节点包括大型综合物流园区（物流基地）、物流中心、配送中心和末端网点。

全市共布局6个大型物流基地：在现有4个物流基地（顺义空港物流基地＋天竺综合保税区、通州马驹桥物流基地、大兴京南物流基地、平谷马坊物流基地）的基础上新增西北（昌平南口）和西南（房山窦店）2个物流基地，总用地面积控制在12平方公里以内。

目前，现有的4大物流基地已规划物流仓储用地面积约8．3平方公里，原则上不再扩大规模；新增的2大物流基地，每个物流基地的用地面积控制在100－150公顷左右。

总体而言，物流用地使用重在集约、高效，未来还会有，但不多。